Crédit relais

Crédit relais : les pièges à éviter

Posté le: 24/11/20

Acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu l’autre, c’est le principe du crédit relais. Quelques conseils pour ne pas me mettre en danger.

En principe le crédit relais est simple et très pratique. Ma banque me prête entre 50 et 80% de la valeur estimée de mon bien immobilier actuel pour une durée de un à deux ans. En supplément, elle me prête la différence nécessaire pour acheter mon nouveau logement.

Généralement je ne paye que les intérêts de ce premier crédit et le solde au moment de la revente effective de mon premier bien. Seulement, mon crédit relais peut se transformer en dangereuse impasse financière si je ne tiens pas compte de quelques éléments qui sont autant de pièges potentiels.

Me faire dépasser par le coût de mon crédit relais

Dans les faits, ma banque comme le CIC, Société Générale, BNP, ou autre, m’accorde un crédit qui correspond peu ou prou à la valeur estimée de la revente de mon bien. Mais aussi un prêt pour acheter mon nouveau bien. Et c’est là que le bât blesse. Car je vais me retrouver à cumuler deux mensualités. Sur mon crédit relais, ma mensualité couvrira seulement les intérêts dits intercalaires. Ce sont eux qui représentent le coût le plus important de mon crédit relais. Car plus je mets de temps à vendre mon logement, plus j’en paye. Autant dire que je dois très bien calibrer le temps de vente de mon bien pour éviter de me ruiner.

Ne pas réussir à vendre mon bien rapidement

Je l’ai vu, plus je mets de temps à vendre mon bien, plus mon crédit relais me coûte cher. Aussi avant d’utiliser ce produit, je dois être certain de pouvoir vendre mon bien immobilier rapidement. Si mon bien est en région parisienne, bien situé et de bonne qualité, cela devrait être envisageable. En revanche, si mon bien est dans une zone où le marché immobilier est morose sans compter que les prix chutent, je dois m’attendre à éprouver des difficultés, et à renoncer peut-être à la solution du crédit relais.

Ne pas faire attention à la durée du crédit

En règle générale les banques proposent des crédits relais remboursables en deux ans. Mais attention, mon banquier peut inclure dans mon contrat une durée moins longue, un an par exemple. Le genre de détail sur lequel je dois être particulièrement vigilant avant de signer.

Me faire imposer des intérêts intercalaires

Ma banque me propose un crédit relais avec intérêts intercalaires. Pourtant, si je dispose de capacités importantes, j’ai tout intérêt à lui demander de me faire une offre sans intérêts intercalaires, mais avec amortissement direct du capital, comme pour un crédit “classique”. Comme ça, si je ne parviens pas à vendre mon logement, mes efforts financiers serviront à rembourser le capital, pas à payer des intérêts. J’aurai placé mon argent en quelque sorte.

Ne pas faire jouer la concurrence

Ce n’est pas parce que les mensualités proposées par différents organismes prêteurs sont les mêmes que le coût de mon crédit sera le même. Tout se joue en réalité dans les intérêts intercalaires. Le coût de mon crédit relais peut varier du simple au double d’une banque à une autre !

Je dois donc demander une estimation du montant des intérêts intercalaires sur la base du temps dont je pense avoir besoin pour vendre mon bien. Temps qui n’est pas forcément celui sur lequel ma banque s’est fondée pour accorder mon crédit.

Attention au temps nécessaire à la paperasse !

Je pense pouvoir vendre mon bien immobilier en quatre mois ? Soit. Je dois ajouter trois mois de plus, c’est-à-dire le temps qu’il se passe généralement entre la signature d’un compromis de vente et l’encaissement de son prix. En d’autres termes je vais mettre sept mois à vendre mon bien et non quatre.