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Une SCI pour transmettre un immeuble

Posté le: 29/08/17

Dotée d’une structure juridique souple, la société civile immobilière peut être un outil idéal pour transmettre un bien immobilier – au même titre qu’une assurance vie pour transmettre son patrimoine. Certains créent une SCI pour acquérir un bien avec leurs enfants, d’autres lui apportent un immeuble leur appartenant afin de leur transmettre ensuite leur part.

Le principe est simple : la SCI est propriétaire du bien immobilier et les associés détiennent des parts à hauteur de leurs apports. Le bien est ensuite géré sans subir les inconvénients de l’indivision par la personne désignée dans les statuts.

Optimisation des droits de donation

Lorsque la transmission porte sur un immeuble, les droits de donation sont calculés sur sa valeur globale. Ce n’est pas le cas d’une cession de parts de SCI dont la valeur est calculée en considérant aussi le passif (dettes de la société), par exemple le montant de l’emprunt ayant servi à acheter le bien et qui reste à rembourser. La fiscalité des donations peut ainsi être optimisée avec une SCI.

En effet, il est plus simple de respecter les seuils de 100 000 € (parents/enfants et grands-parents/petits-enfants) lorsque l’on transmet des parts de société plutôt qu’un bien immobilier en direct et ainsi de profiter à plein de la règle du non-rappel fiscal des donations datant de plus de 10 ans.

De la sorte également, le recours à l’indivision, avec les situations de blocage qu’elle entraîne souvent, peut être évité : la règle de l’unanimité ne s’applique pas dans le cadre d’une SCI, la gestion étant assurée par un gérant désigné par les statuts, qui déterminent l’étendue de ses pouvoirs selon l’importance des actes à accomplir. À cet égard, la constitution d’une SCI est souvent choisie par des parents qui veulent transmettre une partie de leur patrimoine à leurs enfants, mais qui souhaitent également garder les rênes en ce qui concerne la gestion (ils peuvent être nommés gérants de la société).

II peut être particulièrement intéressant de faire acquérir l’immeuble par la SCI, puis de faire ensuite donation des parts, à ses enfants par exemple. Dans l’hypothèse où un emprunt immobilier a été souscrit par la société pour réaliser cette acquisition, le calcul des droits de donation se fait en tenant compte de l’actif de la société, et non de la valeur brute de l’immeuble, ce qui permet de déduire le capital et les intérêts d’emprunt restant à courir (passif social) et donc de minorer la base d’imposition. En cas de donation directe de l’immeuble, au contraire, la déduction de l’emprunt contracté par les acquéreurs n’est pas possible.

À noter : Afin de diminuer les risques d’invocation d’un abus de droit par l’administration (par exemple dans le cadre d’un montage faisant intervenir à la fois SCI et démembrement), il est important que la SCI fonctionne réellement et, notamment, que les assemblées soient régulièrement convoquées et tenues…

Mineur associé : prudence !

La présence d’un enfant mineur dans une SCI familiale doit être particulièrement encadrée.

Membre à part entière. Bien qu’il ne dispose pas de la capacité juridique, un mineur non émancipé peut, en principe, devenir membre d’une SCI.
Mais il doit être représenté par la personne qui gère ses intérêts : soit son administrateur légal, soit son tuteur. Si l’autorité parentale n’est exercée que par un des parents (décès, divorce dans certains cas), l’administration légale est placée sous le contrôle du juge des tutelles.

Mineur gérant. Sauf lorsqu’il a été émancipé, un mineur ne peut pas, en principe, être gérant d’une SCI, bien qu’aucun texte ne l’interdise. Mais il peut être associé majoritaire.

Clause limitative de responsabilité. Les statuts peuvent limiter la responsabilité d’un mineur au montant de ses apports. Mais pour être vraiment protectrice, cette clause doit être accompagnée d’une renonciation des créanciers (une banque en cas de prêt, par exemple) au droit de poursuivre les associés mineurs. Une renonciation qui risque d’être difficile à obtenir.

Bon à savoir : Les associés d’une SCI répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dons le capital.

Fiscalité

Comme pour une assurance vie, la fiscalité est favorable. L’apport pur et simple d’un immeuble à une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés est exonéré de droits d’enregistrement lorsqu’il est réalisé lors de la constitution de la société. Par ailleurs, l’apport est considéré comme une cession et entraîne pour l’apporteur l’impôt sur les plus-values immobilières. Sauf à remplir les conditions d’exonération s’il s’agit d’une résidence principale ou d’un immeuble acquis il y a au moins 15 ans.

La clause d’agrément

Lorsqu’elle limite la cession des parts, il est admis qu’on puisse appliquer à la valeur des parts une décote de 20 % par rapport au prix du marché (à prévoir dans les statuts).

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