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Investissement immobilier sous une SCI, avantages et inconvénients

Posté le: 2/10/18

L’investissement immobilier reste le moyen le plus sûr pour fructifier votre argent. En effet, la pierre a vocation à durer et elle prend de la valeur avec le temps. Les risques sont plus ou moins maitrisés. Vous avez plusieurs options, l’investissement en nom propre, l’investissement en indivision et l’investissement à travers une Société civile immobilière SCI. Cette dernière option présente de nombreux avantages, mais elle a également quelques inconvénients. Investir dans une SCI, voici les tenants et aboutissants à connaitre.

Régime général de la Société civile immobilière

Tel que son nom l’indique, il s’agit d’une société civile, donc non commerciale dont le but est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. La SCI est constituée de deux ou plusieurs personnes, physiques ou morales désignées associés. Ces associés peuvent être ou non parents. Il est tout à fait possible d’ériger une SCI entre mari et femme, père et fils, mais aussi entre amis. La durée de vie de la SCI est de 99ans.

Il existe principalement 4 types de SCI selon ses attributions. D’abord, la SCI classique est créée en vue d’acquérir un bien immobilier dans l’optique d’une mise en location. Ensuite, la SCI de construction-vente a pour mission la construction d’immeuble, cette fois pour les revendre aussi tôt. La SCI d’attribution quant à elle est destinée à acquérir des biens pour les partager entre les actionnaires. Enfin, la SCI à jouissance à temps partagé prévoit la mise à disposition du bien acquis sur une durée déterminée en fonction de l’importance de la part sociale de chaque actionnaire.

SCI et prêt immobilier

La SCI offre plus de perspectives en termes de financement. Pour un prêt immobilier classique, le financement est souvent limité à 60% du montant de l’investissement. Pour une SCI, les banques concèdent jusqu’à 80%, notamment parce qu’une SCI présente plus de garanties immobilières et des revenus plus élevés qu’une personne physique.

SCI et avantages fiscaux

La SCI peut être assujettie soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés. Sous l’IR, ce sont les associés qui sont personnellement imposés à la hauteur de leur part dans la société. Sous l’IS, c’est la société qui supportera l’impôt. Les associés ne seront redevables de l’impôt que s’il y a partage de dividendes.

La SCI permet surtout d’éviter une fiscalité élevée en matière de succession. En effet, la transmission des biens dans le cadre d’une SCI n’implique aucun droit de succession, des droits de succession qui peuvent tout de même atteindre 80% en dehors d’une SCI. Enfin, il convient également de souligner que les intérêts générés par les emprunts réalisés par la SCI sont automatiquement déduits de l’assiette fiscale.

Les inconvénients de la SCI

L’investissement sous forme de SCI a bien évidemment quelques inconvénients, des démarches administratives plus lourdes et longues, des procédures contraignantes dans le fonctionnement de la SCI, une responsabilité indéfinie des associés. Toutefois, ces inconvénients restent minimes lorsque vous êtes réellement décidé à investir de façon durable dans l’immobilier, notamment l’immobilier locatif.