Vous êtes ici :

Guide complet sur le crédit immobilier

Pour la plupart des ménages, le crédit immobilier constitue une grande opportunité afin de financer l’achat d’une résidence. L’endettement de l’emprunteur peut s’étaler sur une dizaine d’années voire beaucoup plus, mais pour bon nombre de gens, cela en vaut la chandelle. Avant de se lancer dans un crédit immobilier, il est très important de s’informer sur les différents types de prêts. En effet, il est nécessaire d’en cerner le concept afin de mieux évaluer la situation.

guide credit immobilier

L’importance de l’apport personnel

Par définition, l’apport personnel est la somme d’argent investie par l’emprunteur, pour financer son acquisition, en complément de l’emprunt. L’emprunteur peut tirer cet apport de ces économies personnelles, d’un héritage ou bien d’une donation. Cette somme forme une source de garantie pour les banques et permet une obtention rapide du prêt à des taux d’intérêts avantageux. Lors de la constitution du dossier d’emprunt, l’apport personnel, exprimé en pourcentage de la somme globale, est souvent demandé par les organismes de crédit. Par exemple, prenons le cas d’un projet d’achat qui nécessite une valeur de 100 000 euros et que l’emprunteur demande un crédit de 80 000 euros et ajoute un apport personnel de 20 000 euros. Dans ce cas, l’apport personnel s’élève à 20 % du budget global. Un pourcentage de 20% à 30% est vivement conseillé afin de faciliter l’octroi du prêt immobilier. Cependant, beaucoup de personnes qui débutent dans la vie active ne disposent pas de ce fonds de départ. Ainsi, il est beaucoup plus difficile de souscrire un prêt sans apport personnel, mais cela reste possible. En effet, lors d’un prêt sans apport, on parle souvent de prêt à 100% ou à 110%, notamment, avec des taux d’intérêts plus élevés.

La pérennité de vos revenus comme garantie

Pour le prêteur ou l’organisme de crédit, la pérennité des revenus constitue un critère important de jugement. Effectivement, les établissements bancaires ont besoin de s’assurer que l’emprunteur pourra rembourser ses mensualités durant la période convenue par les deux parties. Ainsi, la stabilité et l’ancienneté sont représentées comme des valeurs essentielles dans le monde du crédit immobilier. Plus l’ancienneté de l’emprunteur est importante, plus la banque aura confiance et sera enclin à octroyer un prêt. Actuellement, les banques sont de plus en plus strictes à ce sujet, et préfèrent les profils ayant une ancienneté minimum de 12 mois.

Les différents types de taux d’un crédit immobilier

Comme pour tous les prêts existants, les remboursements mensuels s’accompagnent de taux d’intérêt en fonction de la somme empruntée. Dans le domaine du pret immobilier, voici un exemple de trois types de taux de credit immobilier possibles.

⇒ Le taux Fixe

Le taux fixe est destiné à tous types de financements immobiliers, que cela soit dans le neuf ou dans l’ancien. Comme son nom le désigne, le taux d’intérêt reste le même durant la période de l’emprunt. Le taux fixe est assez avantageux, car il offre plus de sécurité et de lisibilité sur le budget. Effectivement, un des grands avantages est de contracter un prêt immobilier à taux fixe pendant que les taux d’intérêt du marché sont en baisse.

⇒ Le taux fixe à mensualité modulable

Ce type de taux donne la possibilité d’augmenter ou de diminuer le montant des mensualités en fonction de vos revenus. La particularité de ce type de taux réside dans la variation de la période de remboursement. L’avantage d’opter pour ce taux est que l’emprunteur est l’acteur de son crédit, et qu’il peut augmenter ses mensualités afin de réduire les coûts de son crédit. Le point négatif de ce taux fixe à mensualité modulable se situe dans le fait où les banques peuvent exiger une majoration de 0,10% par rapport à prêt un taux fixe classique.

⇒ Le taux variable

Le taux variable, quant à lui, est révisé périodiquement ; plus précisément chaque année à la date d’anniversaire du prêt. Cette révision se fait selon l’évolution d’un indice de référence, qui est l’Euribor. Cet indice correspond au prix auquel les banques se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire. Parmi les avantages du taux variable, il est possible de citer un taux de départ plus faible que pour un prêt à taux fixe. Si le marché monétaire est en proie à une baisse, cela se reflète également sur vos mensualités. Il est aussi possible de convertir votre taux variable en taux fixe sous certaines conditions, comme la hausse des prix sur le marché. Evidemment, cette clause de transformation doit être écrite au préalable dans votre contrat de prêt.

La durée de remboursement du crédit

La durée de remboursement du crédit ou durée du crédit est aussi un facteur important à considérer lors de la souscription d’un prêt. La question que tout le monde se pose est la suivante : pendant combien d’années faut-il rembourser un prêt ? La période de remboursement idéale n’existe pas. Cependant, il faut prendre en compte quelques facteurs afin de définir votre délai de paiement. Plus la durée de remboursement est courte, moins les intérêts coûtent cher. C’est un aspect assez économique du prêt, mais souvent accompagné d’une mensualité plus élevée. Et plus le délai de remboursement est long, plus la mensualité baisse et plus le montant emprunté augmente. L’inconvénient de cette option réside dans une augmentation excessive des intérêts, surtout si la durée du prêt dépasse 30 ans. Afin d’avoir une durée de remboursement optimale, il convient d’équilibrer la somme des mensualités, le capital emprunté et le coût global du crédit en fonction de vos objectifs. En France, la durée moyenne des prêts est de 20 à 25 ans. L’emprunteur peut également recourir à un allongement de la durée du crédit afin d’augmenter la capacité d’emprunt tout en honorant le principe courant de 33% d’endettement maximal. Pour les prêts de longue durée, les banques sont très attentives et font une analyse qui prend en compte de nombreux critères. Parmi ces critères, il est possible de citer l’âge de la personne au moment de l’emprunt, son avenir professionnel, la quotité de financement, et bien d’autres encore.

Les frais d’assurance pour un credit immobilier

Un prêt immobilier nécessite une souscription à une assurance afin de garantir, aux établissements bancaires, le paiement des mensualités en cas de défaillance de l’emprunteur. Cette défaillance peut se présenter sous diverses formes. Pour les banques et les organismes de crédit, le décès de l’emprunteur constitue la principale crainte. L’assurance couvre obligatoirement ce risque lié au décès, et paye le reste de la somme à la banque. Le bien immobilier sera, ensuite, légué aux héritiers. La perte totale et irréversible de l’autonomie entraine également la couverture du remboursement par les assurances. Afin d’en bénéficier, l’emprunteur devra être dans une situation critique, c’est-à-dire qu’il n’est plus capable de manger, de s’habiller, de bouger et de se laver. Du fait de cette invalidité extrême, l’emprunteur ne pourra plus travailler, et les banques devront se tourner vers les assurances afin de régler le paiement des mensualités. En cas de chômage, l’assurance emprunteur prendra en charge les mensualités afin que l’emprunteur puisse continuer à trouver un nouveau travail pour effectuer le remboursement.
Les frais d’assurance dépendent des garanties, du montant et de la durée du prêt. En général, les taux de l’assurance prêt immo varient de 0,2% à 0,7%. La souscription à une assurance n’est pas obligatoire, mais cela constitue une garantie supplémentaire pour la banque.
Le montant de la prime d’assurance reste fixe pendant la durée du prêt, et n’est pas sujet à des modifications quelle que soit la raison. Chaque établissement bancaire dispose de son propre montant, alors il est conseillé de faire une comparaison des prix avant de se lancer dans le prêt. Les frais d’assurance peuvent se présenter en taux mensuel ou en taux annuel, ou bien en pourcentage du montant à assurer, ou bien en euro par mois. Les modalités de paiement pour calculer le taux peuvent être calculées par la somme empruntée ou par le montant restant dû. Afin de mieux cerner les frais d’assurance, les banques ont pour obligation d’afficher dans leur offre de prêt le coût total de l’assurance et le montant des mensualités d’assurance.

Les frais de dossier pour une demande de pret

Pour contracter un prêt, vous aurez besoin de prendre en charge des frais de dossier. En effet, cela a pour but de rémunérer la banque en retour de l’étude et du montage de votre dossier. Vous ne payerez ces frais que lorsque la banque aura accepté votre demande de prêt. Ces frais de dossier peuvent être gratuits dans le cas d’une souscription d’un prêt réglementé, comme le prêt à taux zéro, ou d’une offre promotionnelle présentée par la banque. Les frais de dossier représentent 1% à 1,5% de la somme empruntée. Afin de négocier la baisse de ce taux, l’emprunteur peut avancer des arguments de taille, tout en montrant les points forts de son dossier.

Les garanties

Pendant la souscription à un prêt immobilier, les institutions financières comme les banques exigeront des garanties en cas de défaillance de l’emprunteur. En effet, cela permet à l’organisme prêteur de se saisir du bien immobilier financé et de le vendre afin de récupérer la somme octroyée. Il existe trois types de garanties de credit immobilier dans le domaine du crédit immobilier :

⇒ L’hypothèque

L’hypothèque est la forme de garantie la plus utilisée. Son principe est simple, si l’emprunteur n’effectue pas ses remboursements mensuels, cette garantie donne droit au créancier d’appréhender la résidence et de le vendre aux enchères. Cela a pour but de récupérer le montant des sommes dues. L’hypothèque est principalement utilisée pour des crédits dédiés au financement des travaux de construction, la construction d’une maison individuelle, l’achat d’un logement déjà bâti ou la renégociation d’un prêt. Cependant, le remboursement total du prêt ne lève pas aussitôt l’hypothèque qui reste valable pendant la durée du crédit augmentée de deux ans. Au-delà de cette période, l’inscription s’éteint d’elle-même, et l’emprunteur n’aura aucune démarche à faire.

⇒ Le caution

Le cautionnement est aussi une autre forme de garantie. En effet, les banques actuelles acceptent les engagements des sociétés de cautionnement mutuel. Ces entités ont pour objet de mutualiser les risques. Le principe du cautionnement est d’inciter l’emprunteur à verser une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fonds garanti, et en retour, la société s’engage à payer les mensualités en cas de défaillance de l’emprunteur. Le cautionnement est une garantie acceptée par les institutions bancaires, car cela évite les litiges directs avec l’emprunteur et les banques sont assurées du remboursement du prêt. Pour ce qui est du montant versé à la société de caution, une partie est définitivement acquise par la société en guise de commission, et une autre partie est versée aux fonds mutuels de garantie sous forme de contribution. A la fin du crédit, cette somme est partiellement ou totalement rendue à l’emprunteur. Le grand avantage de ce type de garantie réside dans le fait qu’elle peut être utilisée pour des biens immobiliers neufs ou anciens, et ne requiert aucuns frais de notaire ou de mainlevée.

⇒ Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le privilège de prêteur de deniers, quant à lui, se base sur les mêmes règles que l’hypothèque. Cette forme de garantie permet à l’organisme de crédit de saisir le bien immobilier et de le vendre pour par voie judiciaire si l’emprunteur ne parvient pas à honorer ses mensualités. Cependant, le privilège de porteur de deniers ne concerne que les biens immobiliers existants, qu’ils soient neufs ou anciens. Il n’est pas utilisable sur un prêt relais ou pour le financement de travaux. Le privilège de porteur de deniers fait l’objet d’un acte notarié et doit être inclus à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Comme avantage, l’emprunteur est exonéré de taxe de publicité foncière, et cette forme de garantie coûte moins cher qu’une hypothèque.

Le financement des travaux

Afin de financer des travaux de rénovation, le recours à un prêt semble être la meilleure solution. En effet, un prêt immobilier classique ainsi que les autres prêts réglementés sont accessibles aux ménages désireux de faire des travaux de rénovation. Il existe plusieurs types de prêts selon la nature des travaux que l’emprunteur veut effectuer. Parmi les types de prêts, il est possible de citer le prêt immobilier classique, le prêt à taux zéro, le prêt d’épargne logement, l’éco-prêt à taux zéro et le prêt à l’accession sociale. Cependant, il existe une TVA réduite sur les travaux relatifs à l’amélioration, la transformation, l’aménagement et l’entretien des résidences principales ou secondaires achevées depuis plus de deux ans. Quels que soient les travaux que le propriétaire effectue dans son domicile, il profite d’une TVA réduite au taux de 10%. Bien sûr, quelques conditions sont nécessaires afin de bénéficier de ce TVA sur travaux au taux réduits.

Renégocier son crédit

De nos jours, il est possible de constater une baisse des taux de crédit. En effet, cela constitue une grande opportunité d’économiser de l’argent, d’où l’intérêt de renégocier un prêt. Vous avez souscrit un crédit avec un taux de 7% à 8 % il y a quelques années, alors que maintenant, les taux sont descendus jusqu’à 5%. C’est une situation assez agaçante qui incite bon nombre de personnes à renégocier son contrat afin de baisser la mensualité ou de réduire la durée du crédit grâce au gain de taux. Pour cela, le mieux est de s’adresser à la banque. Cependant, les banques ne seront pas enclines à réaménager aussi facilement votre contrat avec une simple déclaration. Si la banque n’accepte pas votre demande, il ne vous reste plus qu’à vous tourner vers d’autres établissements. Pour cela, les frais de dossier et de garantie ainsi que les pénalités de remboursement sont à prévoir. Et la totalité de ces frais peut grimper jusqu’à 4,5% du montant du prêt. D’un point pratique, il est préférable de rester dans sa situation actuelle.

Caractéristiques d’un rachat de crédit

Un rachat de crédit est une solution de financement qui permet de regrouper au moins deux crédits en un seul. Un regroupement de plusieurs prêts a pour objectif principal d’éviter une situation de surendettement ou bien d’en sortir. Renégocier ses prêts offre ainsi l’opportunité de rééquilibrer son budget.
Racheter ses crédits offre notamment l’avantage de bénéficier de plus petites mensualités, de rallonger la durée de remboursement et de bénéficier des taux avantageux. Au moment de signer un rachat de prêt, c’est obligatoire que le montant du nouveau taux soit inférieur à l’ancien. Dans le cas contraire, restructurer son crédit aurait juste été une perte de temps et d’argent pour les frais de dossier.
Mettre en place une simulation de rachat de crédit immobilier est nécessaire afin de trouver les taux les plus avantageux. Les formules en termes d’emprunt sont nombreuses sur le marché, les simuler et les comparer est capital pour dénicher celle qui répond le plus à vos besoins.

Les aides aux logements

Il existe des aides financières afin d’inciter les jeunes à acquérir un logement. En effet, les banques veulent attirer cette jeunesse qui vient d’entrer dans la vie active, d’où l’apparition des offres spéciales jeunes. Ces aides peuvent se présenter sous la forme d’une décote de 0,30% du taux ou l’octroi d’un prêt à taux zéro de 15 000 euros par tranche de 100 000 euros emprunté. On remarque également des aides issues des collectivités. En effet, certaines régions ont mis en place des dispositifs afin de faciliter l’accession de ses habitants à un logement. Si vous travaillez dans une entreprise constituée de plus de vingt personnes, il est possible que cette société vous accorde un prêt à taux préférentiel qui varie entre 8 000 euros et 15 000 euros.

Les prêts spécifiques

Dans le but de financer l’achat d’un logement, neuf ou ancien, les institutions bancaires proposent divers types de crédits afin de répondre aux demandes de leur clientèle. Ces prêts spécifiques ont leur propre principe, mais leur point commun se trouve dans le financement de travaux ou l’achat d’une résidence.

⇒ Le prêt relais

Le prêt relais peut être considéré comme étant un crédit à court terme qui permet à l’emprunteur d’acheter un bien immobilier avant de vendre un autre. La durée de ce crédit est assez courte, c’est-à-dire de quelques semaines à quelques mois, sans dépasser 2 ans. Ce temps doit suffire à trouver un acheteur au bien immobilier que vous mettez en vente. Une fois que la vente a été effectuée, il est possible de rembourser la somme prêtée par la banque sans avoir à verser des pénalités dans le cas d’un remboursement anticipé. Cette solution de transition est assez pratique, mais demande beaucoup de vigilance pour son souscripteur. Le prêt relais est, donc, une solution intéressante pour les ménages qui veulent acquérir un nouveau logement en comptant sur la vente de leur logement pour payer une partie du prix d’achat. Cela couvre également les charges qui incomberont de la possession temporaire de ces deux biens immobiliers.

⇒ Le prêt à taux zéro

Ce type de prêt est réservé aux personnes désirant financer l’acquisition d’une résidence principale. C’est un dispositif d’aide à l’accession mis en place par le ministère du logement afin de permettre aux ménages de classe moyenne de s’offrir une résidence principale. Il est impératif que le bien immobilier en question devienne la résidence principale des personnes concernées par le processus. Depuis le 01 janvier 2016, ce prêt sans intérêt est accessible pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, le financement des travaux de rénovation d’une maison ancienne. Le prêt à taux zéro est réservé aux personnes physiques. Les personnes morales ne peuvent pas y accéder. De plus, ce prêt est accordé seulement aux personnes aux revenus modestes et intermédiaires.

⇒ L’éco-prêt à taux zéro

L’éco-prêt à taux zéro est un engagement du Grenelle Environnement. Il a pour but d’octroyer des sommes pour financer la rénovation énergétique, et ainsi, réduire la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet serre. Parmi ces travaux de rénovation, il est possible de citer la mise en place d’une isolation thermique plus performante, l’amélioration des équipements et du système de chauffage. Servant un but écologique, ce prêt n’est soumis à aucune condition de ressource, et permet de réaliser des économies d’énergie. La durée de ce prêt peut varier de 3 à 10 ans et le montant peut grimper jusqu’à 30 000 euros.

⇒ Le prêt conventionné

Le prêt conventionné est destiné à financer l’acquisition d’une maison à titre de résidence principale, c’est-à-dire que l’on occupe au moins 8 mois dans l’année. Malgré son taux d’intérêt assez élevé, son souscripteur peut bénéficier de l’APL ou aide personnalisée au logement. En effet, le taux du prêt conventionné varie entre 6,20% à 6,65%. Le montant du prêt conventionné peut couvrir la totalité des charges engagées pour l’acquisition ou la rénovation du logement.

⇒ Le prêt à l’accession sociale

Le prêt à l’accession sociale est un moyen efficace pour financer la totalité de l’achat ou la construction de votre résidence principale, qu’elle soit neuve ou ancienne. La souscription au prêt à l’accession sociale permet aussi de jouir de l’APL. Il est également compatible avec d’autres prêts, et vous pourrez bénéficier des dispositions fiscales et réglementaires qui vous permettent de profiter de frais réduits. Cependant, quelques conditions sont nécessaires afin de bénéficier de ce prêt. Le revenu des occupants du logement en question ne doit pas dépasser le plafond établi par l’institution bancaire.

⇒ Le prêt Paris logement 0%

Ce prêt à taux zéro est destiné aux Parisiens qui souhaitent acquérir une résidence neuve ou ancienne, avec ou sans travaux. En effet, ce dispositif gouvernemental a été mis en place afin d’inciter les ménages à acheter une maison dans la ville de Paris plutôt qu’en banlieue. La durée du prêt Paris logement 0% peut s’étaler sur 15 ans et ne comporte aucun intérêt. Pour un célibataire, la somme prêtée est de 24 200 euros, tandis que pour un ménage de deux personnes ou plus, le montant s’élève jusqu’à 39 600 euros.